粤港澳大湾区是中国乃至国际上的大都市，那么大湾区哪个城市房价最有潜力？首先粤港澳大湾区是由9+2城市组成的一个城市群，其中包括有香港、澳门两个特别行政区，广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市。

那么在这几座城市里，国内哪些城市的楼价最有后劲呢？可以看一下如图大湾区这几个地区目前的楼价吧。

大湾区楼价：

香港、澳门13-19万

深圳8-10万

广州3.5-4万

佛山2-2.5万

珠海2.4-3.5万

惠州1.5-2万

中山1.6-1.8万

江门8000-10000

肇庆6000-10000

那么，粤港澳大湾区最具备潜力的区域在哪里？我认为，机会主要集中在以下区域，可以重点关注。

置业珠三角重点推荐区域：

重点

深圳

东莞 ：临深、滨海新区、松山湖

惠州 ：近深圳沙田站区域、白云新城、惠州南站区域、万达商圈

广州 ：南沙、黄埔

佛山 ：禅城、桂城、佛山新城，狮山、容桂

中山 ：翠亨新区、火炬开发区

珠海 ：金湾航空新城、唐家湾、横琴

上周我发布了2020年置业珠三角重点推荐区域。但很多朋友意欲未尽，希望我们能根据个人资金多少来匹配大湾区的优质区域，使之更有针对性。现梳理如下：

单价5万以上预算建议买深圳，只有在深圳无论多贵都不担心卖不出去。

单价3—5万预算建议买广州黄埔，珠海横琴；

单价2—3万预算建议买：

广州南沙；

东莞：临深、滨海新区、松山湖；

珠海：金湾航空新城、唐家湾；

佛山：禅城、桂城、佛山新城；

对于一般的投资者，我们建议在这个单价区间买房，一是这些区域二手房的流通相对不错，二是投资成本也不是太高，增值空间大。

单价1—2万预算建议买：

惠州：近深圳沙田站区域、白云新城、惠州南站区域、万达商圈；

佛山狮山、容桂；

中山翠亨新区，火炬开发区；

珠海：斗门、平沙新城。

这些区域投资门槛低，资金要求不高，但目前二手市场不是很活跃，需长线持有。

单价1万以下，我们认为要很谨慎，这些地方都是大湾区很偏僻的地方，原想图个便宜，大概率在相当长的时间会被套牢，你会发现这样的地方没有接盘侠。

珠三角买房要围绕两个圈，

一是环珠江口，二是环深圳

我画了这张2020 置业珠三角买房地图，以飨读者。

大家看着这些圈圈，是不是找到了大湾区买房的秘诀？

我思考的结论是：珠三角买房要围绕两个圈，一是环珠江口，二是环深圳。

环珠江口这个概念我在几年前就提出来了，目前已经成为业内共识。

珠江口是大湾区发展的重中之重，很多人认为未来大湾区越来越像一个城市，那么珠江口就是这个城市的主城区。目前在“主城区的一环内”，深圳前海、大空港，东莞滨海新区，广州南沙，中山翠亨，珠海唐家湾都攒足了劲儿，热火朝天地干，珠江口十分热闹，买楼买这里，两个字，靠谱。

2021年，大湾区城市房价又发生了变化：根据最新数据显示，2020年10月粤港澳大湾区九市有6个城市房价同比均有上涨。珠海、肇庆、江门，房价有小幅下跌。

深圳、广州作为大湾区核心城市，其房产价值势头很足，长期看仍有上涨趋势。

为什么会有这种差距？我们从人口、GDP的数据进行分析：

人口增长结合土地供应，构成一个城市房价的基本面。深圳人口流入多，住宅土地供应少，才造成房价强势上涨，而广州与深圳人口流入所差不多，由于土地供应量大，房产存量多，所以房价没有像深圳那样涨势迅猛。中山由于深中通道的利好及港人到内地购房政策的放开，导致了城市均价小幅上涨。惠州、肇庆、江门，人口流入少，土地供应量大，所以房价上涨较为缓慢。

城市GDP增长率也是构成房价上涨的一个重要因素，近两年东莞的GDP增速直线上升，2019年更是成为大湾区9市中GDP增长最快的城市，这便是其房价的重要支撑点。

总之，我们可以把大湾区看成一个城市，买房逻辑是优先买中心区，政策多，资金投入大，人口流入多，需求大，供应量跟不上，价格自然强势上涨（如深圳）；此外强概念区域，有政策扶持，也可以做长线投资入手（比如中山翠亨新区、广州南沙等）；至于大湾区偏远、人口流入少的城市，从投资角度看，还是放在最后考虑。

房子价格便宜只能代表购房门槛低，但未来你的房子房价能涨多少，还是与城市未来潜力息息相关，买房投资需具备长远目光，每个城市的未来，其实早已暗中标好了价码。

大湾区投资：哪里才是洼地？

粤港澳大湾区的洼地，不在深圳，也不在广州，而在于大城市群连成一线的受益区。

一是环广区域的佛山清远。佛山与广州，在地理边界和居住边界上已经深度融合，广州的溢出需求，首达之地必是佛山。佛山也必须与广州融合互通，打造广佛同城的超级共同体，才能获得更大的跨越式发展。

至于清远，内部发展相对失衡，本身经济体量弱小，也必须依靠广州发展。广州部分居住需求和投资需求已经外溢到清远南部，但问题是广州本身拥有较大的发展腹地，一路向东向南，而北部则属于战略缓和地带，没有扩张的北部，对清远带动就有限。

值得一提的是，飞地模式在大湾区规划中被着重提及。深汕合作区已经迈出步伐，广清特别合作区的前景同样值得期待。

二是环深区域的东莞惠州。东莞身处广深两大超级城市之间，自身制造业发达，无论是制造片区还是临深片区，都有不错的发展前景。未来随着深圳土地资源枯竭、房价进一步高企，深圳居住需求和产业转移的外溢还会加速，临深板块和制造板块都将获益。

至于惠州，与东莞类似，也是深圳居住效应的溢出之地，惠湾片区一度70%购房者都是深圳人。不过惠州土地供应量大，新房供应充足，目前多数处于投资炒作阶段，缺乏实际居住需求的进入，因此房价易受调整政策的影响。

三是深中通道的中山。深中通道涉及珠江口的利益分配，目前虽已动工，但广州仍有不同意见，而深圳中山则因利益站在同一方。大湾区规划明确提出，加快深中通道、虎门二桥过江通道建设。

显然，深中通道基本已经尘埃落定。等待深中通道开通，深圳与中山的距离缩短到20多公里，时程缩短到30分钟以内，中山不必绕道虎门大桥便可抵达深圳，深中将会借助这一通道融为一体，中山将会成为深圳的后花园。这是中山的最大机遇所在。

四是港珠澳大桥的珠海。港珠澳大桥开通，进一步拉近香港与澳门珠海之间的距离，但由于单Y结构的设计，导致与香港一水之隔的深圳，未能进入这一体系，因而港珠澳大桥的惠及效应有所削弱。

即便如此，港珠澳大桥的开通，将珠海的区位优势提到新的高度。能否以港澳为靠山，带动中山、江门纳入珠中江港澳的大体系中，这是珠海的机遇，也是挑战。

四点建议

我们的结论有四点：

其一，坚守中心城市。除去香港不说，广深既是一线城市，也是全球城市。即使逃离北上广的声音不绝于耳，但经济、产业依旧发达，人口依旧在导入，这是抗跌性最强的区域。

其二，靠近大城市布局。环广区域的佛山南海、顺德，环深区域的东莞塘厦凤岗、惠州惠湾这些是首选。深中通道如果顺利开通，中山也将成为临深城市，这也是未来机遇所在。

其三，靠近产业布局。广深科技走廊，已经升级为广深港澳科技走廊，这一科技走廊横跨广州琶洲、大学城、科学城、知识城，东莞松山湖、滨海新区，深圳空港新城、坂雪岗科技城、高新区、国际生物谷等众多区域。产业集聚，如果能同步带来人口集聚，将会形成巨大磁场效应。

其四，靠近轨道交通布局。大湾区交通密度，在全国首屈一指，一小时交通圈已经基本现出雏形。目前，各地正在通过地铁、城规、高铁连成一体，广佛地铁贯通之顺畅犹如一城，未来随着东莞地铁东连深圳西接广州，广佛深莞惠城轨全面贯通，轨道交通的机遇就会无限放大。

虽然粤港澳大湾区统筹协调发展，有利于广深以外的其他城市发展进步，但综合经济实力，人口和土地面积来看，中长期我依然最看好深圳，其次是广州，然后是东莞，佛山，而惠州和中山相对来说，要弱一点，要买就只买靠近深圳，有深圳概念，又有大湾区概念的片区。

深圳房价虽然已经是9城里最高的了，但是人多地少的现实无法改变，只要经济活力最旺的环境不变，强者恒强，深圳的房价长期只会越来越靠近香港，从东京都的经验来看，越往中心区域，房价和涨幅会越高。

而广州毕竟是省会，除了深圳，涨幅不会比其他城市差，其中南沙是广州重点发展的片区，长期来说值得关注。东莞和佛山的制造业非常发达，这几年转型升级也很成功，被两大城市辐射着，所以也挺看好的。

现在限购又限贷，如果你有300万，会选择在深圳贷款买1套900万的房子，还是在其他城市买3套呢？目前不限购的只有惠州和肇庆（不要考虑）。

我肯定会选深圳。

整体来看，粤港澳大湾区在总量上已步入全球经济的第一方阵，根据中信建投统计的数据，粤港澳大湾区在人口、GDP总量、进出口总量、占地面积、港口集装箱吞吐量、机场旅客吞吐量上均领先于三大湾区，但是在人均产出、单位面积产出、第三产业比重以及世界500强企业总部数上落后于三大湾区。

经济密度上的不足，既是粤港澳大湾区的不足，亦是粤港澳大湾区的潜力所在。

所以不是说房价对比其它区域过低他就是有价值，而是说它有着得天独厚的中心地理位置优势，而对面的深圳直线距离24公里，但是中间有一条珠江挡住了财路（后面我们接着说），那么目前中山的房价在1.5w平米均价，前海自贸区房价10w+起步居高不下，可以说是没有对比就没有伤害了，当然除了房价的后劲之外，最重要的是规划了深中大桥通道，深中大桥通道的建设给两地之间带来了不止是交通上的便利价值还有经济总量的辐射优势，在没有深中大桥这座桥之前去到深圳是由以往途径南沙绕行虎门大桥去到深圳时间需要两小时，而且堵车是大家有目共睹。

但深中大桥这座超级快速通道恰恰打通了粤港澳大湾区中山跟深圳的任督二脉，通行时间由以往绕行虎门大桥的两小时缩短至30分钟。根据最新数据统计显示，广东中山的产业消耗只是深圳的物价消耗的1/7，可以辅助深圳，而深圳又可以通过多方面带动中山的发展，广东中山后期的企业发展、吸引更多具有竞争力的人才也是非常可观的。据悉未来马鞍岛将会超过30w人口，（ps：马鞍岛集聚：打造高端制造产业、医疗研发、金融业为主导）马鞍岛目前也是在大力发展当中，很多的高新资产也在陆续建设当中，未来将有一大批深圳的产业外溢到中山，所以说深中大桥不仅仅只是一座桥那么简单，而是产业的转移等等多方面的因素，随着深中通道的建设，会有越来越多买不起深圳高房价的群体相继到中山市落脚，深圳市大批量的高新产业流入中山市，深中通道作为珠三角的交通枢纽，中山的楼价上涨也只是时间的关系罢了。那么对于后期的发展，以及投资中山房子的增涨后劲也是有很大想象空间的。

后期马鞍岛跟深圳的整体增量经济产出持续增长，发达资产推进完善、在这个内部三角区运作过程当中，双地域形成了虹吸效应活力，眼下距离深中通道正式开通还有3年时间，加上政府先行先试投入400辆大巴通行支持，畅达往返两大区域，届时无论是交通还是居住生活便利上都大大提高。随着深中大桥的布局，这也代表着中山联动粤港澳大湾区更具活力！

#另外再单独写一条吧：

1、远离所有人口持续流出的城市，甚至包括省会。

2、未来会形成日本东京那样的超大城市圈。

3、原因在于人口的流动，除非AI和机器人技术成熟。

4、不管怎么吹，经济增长的三大驱动因素永远是“人口、资本、技术进步”，唯一的破局可能性目前看还是技术进步，所以大家都在通过“资本项(放水)”把问题延后祈祷能拖到技术破局那一天。

5、在中国，核心的房产可以长期持有， 不会比核心股票差。

6、但是为什么核心股票的涨幅更大，因为购买门槛问题，核心股票现阶段远比核心房产更容易买到，这也是北上深学区房出现脱销的部分原因。

7、买核心房产的核心概念：核心城市、核心资源、核心认同。

8、核心城市不用多说，人口持续流入的城市，核心认同在于一个有意思的经济学概念，通胀很多时候是由“通胀预期”引起的，注意：通胀预期!预期!-所以人们的预期会反馈甚至扭曲现实，然后加速某种特定进程。

9、但是核心资源不包括商圈，因为商圈会变，北上广深的核心商圈都变过。

#继续剖析：

“深圳速度”，已经是可以列入世界城市发展史册唯一经典案例。深圳的发展非常有规律，快速而不紊乱，基本上是每隔二十年就有一个大的飞跃，而这每一次的飞跃都是通过城市商业中心的变迁来体现的，从东部的罗湖到西部的前海，深圳的中央商务活动区（CBD）的变迁，就是这座城市的发展史。

40年前的深圳，最早启动深圳城市建设的地方是西部的蛇口，蛇口工业区的建成和启用，打开了中国改革开放的大门。当时的蛇口定位为工业区，而以国贸大厦为核心的罗湖商业区则成了深圳首个CBD中心，只不过当时国内并未流行CBD这个概念，人们习惯性地称称之为罗湖商业区，在1978-1997年将近20年的时间里，以深南东路为中轴，以国贸、东门、华强北为代表的罗湖商业区汇集了深圳的行政、金融、文化、商业以及商务办公等全部功能。

1997年，因为福田CBD的动工兴建，深圳的中央商务区开始从罗湖向西转移。和罗湖自然形成的CBD不一样，福田CBD是深圳首个经过中外专家多方论证，由市政府主导规划建设的中央商务区，也是深圳首个真正集中并有一定规模的CBD中心。福田CBD中心经过20年的发展，集中了大量的金融、商贸、文化、服务及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，几乎取代了曾经辉煌了20年的罗商业中心的全部功能，现在的罗湖商务中心除了以蔡屋围为核心的金融区依旧保持着相对优势的地位之外，其他有代表性的商务功能几乎都被福田CBD所取代。

福田CBD取代罗湖CBD，这是深圳城市发展的第一次大的“迭代”，整个城市的商业中心开始向西转移。而深圳城市的CBD一路向西发展似乎已经成为一个定律，在“各领风骚二十年”之后，快速发展了二十年的福田CBD也开始感受到了来自“西方”的压力，那就是国家重点建设项目“前海蛇口自由贸易区”！

2008年，前海蛇口自贸区的前身“前海深港现代服务业合作区”首次出现在当时正在报批的《深圳城市总体规划（2008—2020）》当中，经过近十年的反复酝酿和论证，直到2015年4月27日前海蛇口自贸区正式挂牌运作，一个对标美国曼哈顿CBD打造的全新CBD正在一步一步形成。

根据规划，建成后的前海蛇口自贸区将汇集前海、蛇口、后海、宝中等功能互补的商业中心，形成深圳新的CBD中心——前海CBD,而前海CBD的建设规模以及建设标准相较于福田CBD来说，则是一个跨世纪的提升。

现在的前海CBD已经初具规模，除了CBD核心区域正在抓紧建设之外，周边的蛇口、后海、宝中等区域因为有传统的发展基础，崛起速度明显比核心区域要快很多，整个前海CBD属于“墙内开花墙外香”的发展格局，“前海造势，周边造钱”。

特别是类似于曼哈顿中城定位的宝中区域，在前海CBD的发展过程中，融合了原本已经有相当不错的宝安中心区的优势，加上前海CBD带来的政策红利以及发展机遇，其发展速度已经超越了前海CBD的核心区域，成为前海CBD的“代言人”。

也许是巧合、也许是注定、也许是政府有意为之，前海CBD的崛起，又是深圳中央商务区向西迁移的重要一次“迭代”，从1978-1997，这个时期是罗湖CBD时代；1997-2015，这个时期属于福田CBD时代；而2015之后，深圳CBD将进入前海CBD时代。

前海CBD目前已经吸引了包括万科、世茂、招商、华润、卓越、香江、周大福、恒裕等知名开发商进驻，大量的五星级甲级写字楼正在加紧建设当中，一个宏大的造城运动进行得如火如荼。

但这些写字楼建设周期比较长，加上前海核心区的基础建设尚不完善，目前在前海的注册企业已经超过16.86万家，但真正能够及时交付使用的高等级写字楼还很少，一些有远见的企业开始提前进驻基础配套最完善的宝中片区。

深圳这种独有的CBD的变迁，不能解读为一个CBD取代另一个CBD，只能说深圳发展太快，无论是前二十年自发形成的罗湖CBD，还是近二十年通过规划和引导发展起来的福田CBD，都是因为无法容纳深圳快速崛起的企业需求而“被迫分流”更多的企业，在前海注册企业16.86万家当中，哪怕只有20%的企业被成功孵化，这些企业未来对前海CBD的写字楼的需求也是一个超级庞大的市场！

所以，如果把前海定位为深圳CBD的中轴，我们会发现深圳CBD就是一个大鹏展翅的发展格局。前海东边是传统的福田CBD和罗湖CBD，而前海西的中山翠亨新区则是未来极有可能成为新热点的大空港CBD。

若说深圳是奇迹之城，那中山翠亨新区，同样不可思议。 踩准湾区发展的节拍全力赶超，按照城市板块轮动，中山翠亨新区无疑是深圳最具实力的接棒者。

作为国际上乃至世界的超级通道“深中通道”是深中两地区域城市的一条关键道路，可以激活大湾区一个片区的能量。那么深中通道带来怎样巨大的影响呢？

其一，深中通道可分担虎门大桥多个城市通行来往造成巨大车流拥堵，解压虎门大桥。中山翠亨新区的地位也变得完全不一样了，成为中山和深圳连接的关键角色。

其二，中山翠亨新区一脚迈入深圳前海核心区最快约20-30分钟通勤圈，为历史首次。满足通勤需求的超级通道”深中通道“，将承接大湾区内具有带头作用的BOSS级城市也就是”深圳前海核心区“。

那么作为深中通道出发点的中山将承接深圳前海核心区更多高新产业外溢带来的产业经济虹吸利好，大湾区几何中心——中山翠亨新区的区域价值将得到重新洗牌。

Ps：以下是最新的两个相关基础知识点扩充，可以大致看一下：

1、增量经济:增长经济是跑马圈地，整体地形图还会有阴影部分并没有被研究出来，只要你去研究，大伙儿都会有红利，都能赚钱。因此 扩大研究是主要存量是此校彼涨，市场竞争将变的愈发激列，粗放的拼增长效率将不再能够助益企业获利。然而是需要精耕细作，精细化，数据化。拿游戏说的话，增长经济是前期的开荒farm,只要你出城打打怪都能获利。你能力大小决定了你获利多少（别人砍十刀你砍一刀，你的效率就比别人高了）

2、存量经济:就是各大工会后期抢地盘，获取许多的工会成员，更多领地，更多收入，才能继续发展。服务器中后期不再会有那么多人新人加入服务器，因此 或多或少变成了一场零和游戏目前中国经济正在从增长经济向存量经济转型，红利在正在逐步蒸发，争斗将愈发激列

小结：所以，大家在选择珠三角房产当中，应该知道粤港澳大湾区哪个城市楼价最有后劲或者值得投资置业了吧，只要选择靠近产业创新辐射较多的城市，它的潜力一定是不差的。

免责声明：以上信息来自网络仅供参考，不代表本站观点和立场，所有图文资料请以官方发布为准。本图文内容如无意中侵犯您的权益，详情请邮件告知ts@f.cx，我们将第一时间处理！